3 provas definitivas de que a casa própria é um mau negócio (você nunca parou para pensar na #2)

Bruno e Pedro são dois amigos e colegas de trabalho. Ambos têm a mesma idade e ganharam um bônus do trabalho. Atualmente, eles têm um patrimônio de R$100 mil. Eles moram no mesmo prédio, no mesmo andar e são vizinhos. Os apartamentos em que moram custa R$400 mil e eles podem comprar do proprietário a qualquer momento.

Bruno resolveu investir todo o seu dinheiro na entrada do imóvel e acertar parcelas de financiamento no valor de R$2 mil pelos próximos 20 anos. Já Pedro resolveu manter o seu dinheiro investido em ações ou fundos de renda fixa e continuou a pagar um aluguel de R$2 mil. Quem está numa situação financeira mais equilibrada?

A maioria das pessoas será tentada a responder que Bruno está em situação melhor, porque, depois dos 20 anos, ele terá um imóvel próprio e deixará de pagar aluguel. De fato, Bruno deve estar muito feliz com o contrato e já postou no Facebook a foto de sua nova cozinha planejada.

Porém, será que realmente Bruno vai se dar melhor que Pedro? Continue lendo este artigo para saber a resposta.

A casa própria é uma dívida

Robert Kiyosaki, autor do livro Pai Rico, Pai Pobre, defende que:

“O segredo é fazer o dinheiro trabalhar por você. Os ricos compram ativos, geradores de renda, como ações, títulos ou uma propriedade para alugar. Os pobres só têm despesas. E a classe média compra passivos pensando que são ativos, como a casa própria e o automóvel.”

Para a grande maioria das pessoas, a casa própria representa uma grande dívida, que vai atrapalhar a conquista da independência financeira.

Na história, Bruno colocou todo o seu patrimônio e ainda comprometeu dívidas para adquirir sua casa própria. Por outro lado, Pedro preferiu manter seu patrimônio e não fez dívidas.

Em geral, as pessoas dão mais importância a morar num lugar que podem chamar de seu do que até mesmo a ter uma vida para chamar de sua.

Parece curioso, porém é o que a grande maioria das pessoas faz. É muito comum ver jovens em tornos dos 30 anos gastando toda a sua poupança para dar uma entrada num apartamento. A seguir, eles passam de 10 a 20 anos pagando as parcelas do financiamento. Por isso, comprar a casa própria é o erro mais comum cometido pelos brasileiro no quesito finanças.

“E se eu perder meu emprego, o que eu vou fazer, se não tiver uma casa própria?” Já ouvi de muitas pessoas esse questionamento. Porém, tenho algumas perguntas para devolver:

Uma princípio muito importante no mundo dos investimentos é que você nunca deve colocar todos os seus ovos numa cesta só. Porém, a grande maioria das pessoas transgride esse ditado da sabedoria popular em dois casos: investem todo o seu dinheiro na poupança achando que estão seguras ou investem todo o seu dinheiro num único bem, a casa própria.

No caso da casa própria, a situação é ainda mais trágica, porque as pessoas também comprometem anos (ou décadas) de sua vida com as parcelas do financiamento.

O aluguel é uma ótima alternativa para você ficar rico

Como bem explorado pelo Dinheirama, o aluguel é uma maneira interessante de poupar e enriquecer. Logo quando eu me casei, eu aluguei um apartamento por R$1500 ao mês, mas podia tê-lo comprado por R$350 mil.

Meu pai (e talvez muitas pessoas concordem com ele) achavam um absurdo gastar R$1500 por mês com algo que não seria meu. Porém, essa visão enxerga apenas o valor absoluto, sem pensar no valor relativo do aluguel. Cálculo semelhante já foi feito pelo educador financeiro Rafael Seabra.

No meu caso, o aluguel correspondia a 0,43% do valor do imóvel. Essa é uma remuneração menor que a poupança. Sendo assim, não fazia o menor sentido comprar o imóvel para deixar de gastar o aluguel. Era muito melhor manter o dinheiro na poupança.

E essa é uma situação absolutamente normal. O Valor Econômico cita que os preços dos aluguéis podem atingir até 0,3% do preço do imóvel.

Uma matéria da Exame mostrou que, em 2015, os preços dos aluguéis caíram mais intensamente que os preços de venda dos imóveis. A queda média dos preços dos aluguéis no Brasil foi de 3,34%, chegando a 8,27% no Rio de Janeiro. Já o preço de venda subiu 1,27%, bem abaixo da inflação.

Portanto, aproveite a oportunidade. Morar de aluguel pode facilitar muito a sua independência financeira.

Agora, vamos voltar à história de Pedro e Bruno.

#1 E se eu for demitido?

Agora, imagine que, 3 anos mais tarde, a empresa em que Bruno e Pedro trabalham começou a passar por dificuldades financeiras e os dois estão com medo de serem demitidos. Quem tem o medo maior?

Bruno imediatamente concluiu que ainda tem 17 anos de financiamento a pagar. Caso seja demitido e não tenha como honrar as parcelas do imóvel, o imóvel será liquidado e ele receberá muito pouco dinheiro em relação aos R$100 mil que tinha originalmente. É provável que ele não consiga reaver mais de 30% desse valor.

Por outro lado, Pedro olha para a reserva de R$100 mil e conclui: “Se eu for demitido, terei 50 meses de aluguel garantidos. Além disso, posso sair do imóvel e procurar um aluguel mais barato a qualquer momento.”

Por conta disso, Pedro terá muito mais tranquilidade no dia-a-dia de seu trabalho. Ele sabe que não tem nenhum despesa obrigatório. Num caso extremo, ele poderá procurar um imóvel mais barato. Por isso, ele se dedica a mostrar seu melhor no trabalho e a continuar poupando.

Já Bruno trabalha todos os dias pensando nos 17 anos de financiamento que ele ainda precisa pagar. Pensa todos os dias na possibilidade de perder a casa caso seja demitido.

Se ambos forem demitidos, Pedro estará numa melhor situação. Pedro pode se mudar e procurar um imóvel mais barato. Mas provavelmente não precisará fazer isso. Supondo que Pedro tenha despesas mensais de R$5 mil, ele tem 20 meses de despesas poupados. Portanto, ele tem 20 meses para procurar um novo emprego.

Por outro lado, Bruno não tem essa flexibilidade. Como ele consumiu toda a sua poupança na entrada do imóvel, ele não tem mais como se manter em caso de uma demissão. Provavelmente ele vai ter que pedir ajuda aos pais. Se Bruno tiver muita sorte, conseguirá fazer um repasse do seu imóvel, o que pode levar meses e custar uma grande parte do dinheiro que ele já investiu.

#2 A Importância de uma Reserva de Emergências

Suponha que o pai de Pedro, seu Augusto, tenha tido um problema grave de saúde e precise fazer um procedimento de emergência num hospital caríssimo em São Paulo. Para isso, ele precisaria desembolsar R$70 mil para custear as despesas do tratamento e mais R$10 mil com remédios e ainda terá um gasto mensal de R$1 mil com uma enfermeira que precisará ficar em sua casa. Suponha ainda que o Sr. Augusto sempre foi gastador e, por isso, sempre lhe orientou a ter uma casa própria.

Sr. Augusto sempre torrou todo o seu dinheiro com cerveja e festas de família. Por isso, acreditava que a casa própria era o único meio de poupar. Para o Sr. Augusto, ao se comprometer com um financiamento de 10 a 20 anos, ele era forçado a poupar. E foi assim, por meio de dívidas, que constituiu todo o seu patrimônio.

Porém, ele nunca contou que a cerveja lhe custaria um problema grave de cirrose e que ele precisaria de um tratamento tão caro, que não tinha condições de pagar. Para sua sorte, seu filho jamais lhe escutou no quesito financeiro.

Pedro simplesmente sacou R$80 mil de suas aplicações e pagou o tratamento de seu pai. Para isso, ele precisou não só consumir sua reserva de emergências, mas também precisou vender algumas ações na mínima histórica. Mas era uma emergência. E, nesse caso, as ações são bem mais fáceis de vender do que um apartamento.

#3 E se Pedro for despejado?

Quando Pedro alugou seu apartamento, o proprietário, João, havia lhe dito que já morava em sua casa própria e que pretendia usar aquele imóvel apenas para investir, ou seja, queria mantê-lo alugado. Pedro ficou feliz e fez um contrato de 2 anos.

Nesse meio tempo, Pedro se casou com Mariana. Como toda mulher, Mariana gostava de arrumar a casa. Ela queria fazer uma cozinha planejada como a de Bruno, porém, sabia que o imóvel não era próprio. Então, resolveu apenas incrementar alguns móveis e gastou algum dinheiro reformando o apartamento.

Pedro e Mariana só queriam ter um filho. Como o imóvel era grande o suficiente e o proprietário pretendia mantê-lo alugado por muito tempo, eles julgaram que poderiam fazer algumas melhorias. O acordo com o proprietário era o seguinte: algumas melhorias que eram de interesse dele seriam abatidas do aluguel; outras não seriam. Por isso, os dois gastaram cerca de R$20 mil para deixar o apartamento com a cara deles.

Eles conseguiram renovar o contrato por mais 2 anos. Porém, no fim desse período, o filho de João terminou a faculdade e era um completo vagabundo, que jamais teria condições de cuidar de sua própria vida. João estava decepcionado com seu filho, mas existia algo que poderia fazer: dar-lhe um apartamento. Sim, é um erro muito comum. O pai passa a mão na cabeça de um filho. Porém, era o que João queria fazer.

Pedro, então, foi comunicado de que deveria deixar o apartamento ao final do contrato. A primeira reação de sua esposa foi ficar brava com todo o dinheiro gasto na reforma de um apartamento que não seria deles. Mariana passou a argumentar que Pedro deveria ter comprado o apartamento para evitar aquela situação.

Porém, Pedro não tinha qualquer apego emocional ao imóvel em que morava. Simplesmente avaliou: “Deixamos R$80 mil (R$100 mil iniciais menos R$20 mil gastos no apartamento) aplicados a 15% ao ano. Em 4 anos, isso se transformou em um patrimônio de R$140 mil. Ou seja, ganhamos R$60 mil com juros, o que é muito mais do que o que gastamos com o apartamento. Sendo assim, podemos nos mudar e fazer outra reforma”

Naturalmente, Mariana não se satisfez com esse argumento. Porém, ela ficou bastante satisfeita com uma reforma ainda mais bonita num novo apartamento que eles alugaram por mais 2 anos.

A moral da história é que Pedro não tinha um apartamento. Ele tinha algo ainda mais importante: saúde financeira. Ele poderia se mudar a qualquer momento, porque tinha dinheiro. Nenhuma demissão, nenhum problema de saúde na família. Nada poderia preocupar suas finanças pessoais.

Bônus: O melhor momento de comprar a casa própria

A grande maioria das pessoas compra um imóvel quando se casa ou na primeira oportunidade. Seja quando recebeu um bônus ou quando passam alguns anos economizando, como foi o caso de Bruno.

Porém, eu tenho duas dicas para você encontrar o melhor momento de comprar sua sonhada casa própria:

Use o FGTS

A maioria das pessoas trabalha de carteira assinada. Por isso, recolhem mensalmente o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço. Porém, o FGTS é uma péssima aplicação. Por muito tempo, esse fundo rendia apenas 3% ao ano.

Recentemente, foi aprovado um projeto de lei que igualou a rentabilidade do fundo de garantia à da poupança. Sem dúvida, é uma melhora, porém, está longe de ser algo bom. Por isso, é muito importantes aproveitar as oportunidades em que o FGTS pode ser sacado. Entre elas, está:

– Para aquisição de moradia própria, liquidação ou amortização de dívida ou pagamento de parte das prestações de financiamento habitacional.

Portanto, você pode utilizar o dinheiro que está parado no seu fundo de garantia para liquidar uma dívida de financiamento de imóvel próprio. E é muito interessante que você faça isso, porque, caso contrário, terá muita dificuldade de ver esse dinheiro novamente.

Aproveite as crises econômicas

O livro O Milionário mora ao Lado, de Thomas Stanley, relata que a maioria dos milionários norte-americanos compraram suas casas próprias na crise de 1987.

Nas crises econômicas, muitas pessoas precisam desesperadamente de dinheiro e, por isso, vendem seus ativos a preços de banana. Justamente por isso, aparecem grandes oportunidades no mercado imobiliário e no mercado de ações.

Porém, eu gostaria de dizer que eu não estou aproveitando a crise em 2016 para comprar o meu imóvel. A razão para isso é que eu estou encontrando oportunidades ainda melhores em ações.

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Conclusão

Na história de Bruno e Pedro, o que é mais importante é o fato de que Pedro não colocou todo o seu patrimônio num único investimento. Pedro manteve uma carteira de investimentos, que continha uma reserva de emergências que ele poderia sacar a qualquer momento que precisasse.

A casa própria é uma dívida. Não é garantia nenhuma em caso de demissão ou de um problema de saúde.

Por isso, um conselho que eu dou às pessoas que querem comprar o primeiro imóvel é: tenham calma. Nunca gaste toda a sua reserva de emergências para comprar um apartamento. Prefira ter segurança financeira a um imóvel.

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